被相続人が住所変更をしていた場合の相続登記

相続登記にあたっては、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物であることを証明する必要があります。

証明するためには、亡くなった方の現在または過去の住所と登記上の住所が一致することを示す資料を取得する必要があります。

亡くなった方の現在または過去の住所と登記上の住所が一致することを証明できなければ、相続登記を行うことはできません。

住所が一致することを証明するためには、住民票の除票や除籍の附票が必要です。

参考リンク：千葉市・除票とはどういうものですか。

現在ではこれらの保管期間は延長されていますが、２０１９年６月まで、住民票の除票や除籍の附票の保管期間が５年に設定されていたことから、亡くなった方の過去の住所を証明できず、登記上の住所との一致も証明できないということが起こり得ます。

つまり、被相続人が住所変更をしていた場合、登記上の住所と一致することを示す資料が取得できず、相続登記を行うことができないという問題が生じる可能性があるのです。

このような場合には、どのようにすれば、亡くなった方の過去の住所を証明し、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物であることを証明することができるのでしょうか。

以下では、過去の例で、どのようにして同一人物であることの証明がなされたと扱われたのかを紹介したいと思いますが、法務局ごとに対応が異なっている部分もあります。

実際の登記申請にあたっては、事前に法務局と協議を行った上で、書類等の準備に着手した方がよいと思います。

亡くなった方が権利証を保管していた場合は、亡くなった方が登記上の所有者である可能性が非常に高いといえます。

加えて、亡くなった方が市町村の固定資産課税台帳上の所有者であるとされている場合は、その可能性はさらに高まります。

そこで、①権利証の写しと、②亡くなった方が固定資産課税台帳上の所有者であると記載されている書類（固定資産税の納税通知書の写し等）を提出することにより、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物であるとの証明がなされたと扱ってもらえる可能性があります。

権利証は、本来、相続登記の必要書類ではありませんが、このような場合には、権利証の写しが提出書類となることがあります。

もっとも、権利証を紛失してしまっている場合は、このような方法を用いることはできません。

過去には、戸籍制度が採用され、本籍地に各戸が存在するとの取り扱いがなされていました。

このため、かつての取り扱いにおいては、本籍地が生活の本拠としての住所と一致する可能性が非常に高いといえますので、前回の登記が行われた当時の亡くなった方の本籍地と、登記上の住所が一致する場合には、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物である見込みが高いといえます。

そこで、①前回の登記が行われた当時の亡くなった方の戸籍と、②亡くなった方が固定資産課税台帳上の所有者であると記載されている書類（固定資産税の納税通知書の写し等）を提出することにより、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物であるとの証明がなされたと扱ってもらえる可能性があります。

ただし、このような方法を用いることができるのは、あくまでも、前回の登記が行われた当時の亡くなった方の本籍地と、登記上の住所が一致する場合に限られます。

以上の方法を用いることができない場合は、次の書類を提出することにより、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物であると扱ってもらえる可能性があります。

①　亡くなった方の登記上の住所についての不在住証明書

②　相続人全員の実印が押印され、印鑑証明書（３か月以内に発行されたものに限られます）が添付された申述書

③　亡くなった方が固定資産課税台帳上の所有者であると記載されている書類（固定資産税の納税通知書の写し等）

①は、亡くなった方と同姓同名で、登記上の住所に住民票上の住所を有する方がいないことを、念のために確認するための書類です。

参考リンク：千葉市・不在証明（不在住証明）について知りたいのですが。

②は、相続人全員が、真意に基づいて、亡くなった方と登記上の所有者が同一人物であることを争わない意思を表明していることを明らかにすることをもって、同一人物であることの証明に代えるものとする書類です。

真意に基づく意思表明が要求されますので、相続人全員の実印と、３か月以内に発行された印鑑証明書が必要になります。

一般に、相続登記では、印鑑証明書の有効期限はないといわれますが、同一人物であることの証明が必要になる場合には、３か月以内に発行されたものを提出する必要があります。

もっとも、このような方法を用いることができるのは、相続人全員が手続きに協力する場合に限られます。

以上のいずれの手段も用いることができない場合には、裁判所での手続きを用いる以外に方法はないと思われます。

遺産分割後の段階であれば、地方裁判所で所有権移転登記手続訴訟を提起し、判決をもって、遺産分割の内容どおりの登記を申請することとなります。

相続登記をしようとしたところ、亡くなった方の住所と登記上の住所が一致せずお困りの方は、相続に詳しい専門家にご相談ください。

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